Prezzi degli appartamenti a Sharm El Sheikh per zona: cosa li determina e come leggere un annuncio

La prima cosa che chiunque nota aprendo gli annunci di appartamenti in vendita a Sharm El Sheikh è la forbice dei prezzi. Un monolocale e un appartamento con due camere da letto possono comparire uno accanto all'altro nei risultati e differire nel prezzo non del doppio, come suggerirebbe la superficie, ma di quattro o cinque volte. Non è né un errore né un trucco. In una città turistica il prezzo non si costruisce a partire dai metri quadrati, ma da una manciata di caratteristiche, ciascuna delle quali agisce da moltiplicatore. Qui sotto le esaminiamo in ordine e mostriamo come leggere qualsiasi annuncio attraverso di esse — il nostro o quello di chiunque altro.

Cosa determina il prezzo di un appartamento a Sharm

In ordine di peso, le caratteristiche sono queste: rapporto con il mare, zona, edificio e compound, grado di completamento, e solo dopo superficie e disposizione degli spazi. La metratura conta — all'interno di uno stesso edificio. Tra edifici e zone diverse il suo ruolo quasi scompare.

Il mare: linea, vista e come si scende all'acqua

Il moltiplicatore più forte è la posizione rispetto all'acqua. Una prima linea con accesso proprio al reef o a una spiaggia e una seconda linea al di là della strada differiscono non solo nel prezzo, ma anche in chi compra: la prima si acquista per le vacanze e per affittare ai turisti, la seconda per viverci. La vista ha un prezzo a parte — non si può aggiungere con una ristrutturazione, perciò un appartamento con vista mare nello stesso edificio costa più di quello allo stesso piano che guarda sul cortile.

Una particolarità di Sharm è il terreno. La maggior parte delle abitazioni sorge su un altopiano o su un pendio, e 'cinque minuti dal mare' può voler dire cinque minuti giù per una scalinata con quaranta gradi. Gli acquirenti esperti perciò non chiedono la distanza, ma il percorso: su strada, per le scale, attraverso il terreno di un hotel. Più la discesa è comoda, più alto è il prezzo.

La zona

Le sei zone in cui si vendono case non differiscono per prestigio, ma per il tipo di vita che offrono. Naama Bay è il centro della vita da resort, tutto a piedi, e rumore; Hadaba è l'altopiano residenziale sopra il mare dove si vive tutto l'anno; Montazah è il pendio sopra Naama con le viste; Nabq è il nuovo sviluppo spazioso vicino all'aeroporto, dove serve l'auto; Sharks Bay e Ras Um Sid sono strette fasce lungo l'acqua con il reef. Ognuna ha il suo pubblico e la sua domanda, quindi lo stesso tipo di appartamento costa in modo diverso da zona a zona, ed è giusto così. Le zone sono confrontate nel dettaglio in un articolo a parte.

L'edificio e il compound

A Sharm un appartamento si vende quasi sempre insieme al suo edificio in senso ampio: il giardino, la piscina, la sicurezza, lo stato del vano scale e il modo in cui il complesso è gestito. Un compound con aree verdi curate, ascensori funzionanti, generatore e trattamento delle acque costa più dell'edificio di fronte con gli stessi appartamenti e parti comuni trascurate. Il compound comporta anche le spese di gestione del compound, pagate ogni mese — una parte del prezzo, distribuita nel tempo. Spese di gestione alte spingono il prezzo d'acquisto verso il basso, a parità di tutto il resto.

Grado di completamento: appartamento finito o cantiere

Un appartamento in un progetto in costruzione costa di solito meno di uno finito nello stesso posto. La differenza è il prezzo del rischio e dell'attesa, e dipende dallo stadio dei lavori e dalla storia del costruttore. Non pubblichiamo una percentuale perché non esiste un numero unico onesto: cambia da progetto a progetto. Come pesare i rischi è spiegato nell'articolo su immobile pronto e in costruzione (off-plan).

Metratura, piano, disposizione, arredo

All'interno di uno stesso edificio prendono il sopravvento le caratteristiche consuete: superficie, numero di camere da letto, piano, una terrazza, la qualità delle finiture e l'arredo. A Sharm l'arredo si vende spesso insieme all'appartamento, e 'arredato' può voler dire qualsiasi cosa, dai climatizzatori alle stoviglie. È comodo per chi affitta, ma siate chiari su cosa state comprando: mobili nuovi, o mobili che hanno fatto dieci stagioni.

Come leggere un annuncio immobiliare a Sharm

Gli annunci a Sharm sono scritti in molti stili, e le stesse parole indicano cose diverse. Ecco come tradurre in fatti le formule più comuni.

• 'Prima linea' — chiedete se l'edificio ha un accesso proprio all'acqua e di che tipo: spiaggia, reef, pontile. Una prima linea senza accesso all'acqua è una vista, non un accesso.
• 'Vicino al mare', 'cento metri dal mare' — chiedete di vedere il percorso sulla mappa e percorretelo a piedi durante la visita. A Sharm i metri in linea d'aria e i minuti a piedi divergono più che altrove.
• 'Spiaggia privata' — chiedete di chi è: dell'edificio, del compound o di un hotel vicino in base a un accordo. Un accordo con un hotel può finire.
• 'Prezzo trattabile' o 'prezzo su richiesta' — il venditore non è pronto a indicare una cifra pubblicamente. Non è un cattivo segno, ma finché non viene indicata una cifra l'immobile non si può confrontare con gli altri.
• 'Completamente arredato' — chiedete l'elenco e l'età di mobili ed elettrodomestici. I climatizzatori e lo scaldabagno contano più del divano.
• 'Pronto da abitare' — verificate che acqua ed elettricità siano allacciate a nome del venditore e che non ci siano arretrati sulle spese di gestione del compound.
• Prezzo in dollari, euro o lire egiziane — fate attenzione alla valuta. A Sharm le trattative si contano spesso in dollari, ma gli annunci arrivano in tutte e tre le valute, e la conversione dipende dal giorno.

Perché il prezzo in annuncio e il prezzo di vendita differiscono

A Sharm un prezzo pubblicato è un invito a parlare. Di quanto si muova dipende dal venditore, da quanto tempo l'immobile è sul mercato e dalle sue condizioni, e non c'è una regola generale. Ciò che vale la pena sapere in anticipo: al prezzo dell'appartamento si aggiungono i costi per completare l'acquisto e, nei compound, le quote di ingresso e annuali. La loro composizione è descritta nell'articolo sul costo reale dell'acquisto; qui non indichiamo volutamente alcuna somma, perché dipende dal tipo di contratto e cambia.

Usare il catalogo per vedere i prezzi reali per zona

1. Aprite il catalogo e scegliete una zona — ogni immobile nei risultati mostra prezzo, valuta e data dell'ultimo aggiornamento.
2. Filtrate per tipologia: monolocali, appartamenti con una camera e con due camere da letto vivono in fasce di prezzo diverse, e mescolarli non dice nulla.
3. Ordinate per prezzo e guardate entrambi gli estremi: gli immobili più economici e i più cari spiegano per cosa si paga in quella zona.
4. Aprite la scheda di un immobile: mostra da dove viene il prezzo (venditore, costruttore, stima Dommare) e quando è stato confermato.
5. Confrontate due o tre immobili simili sulle caratteristiche di questo articolo — linea, discesa all'acqua, edificio, grado di completamento — e la forbice smette di sembrare casuale.