Immobile pronto o in costruzione (off-plan): come cambiano i rischi

Immobile pronto o in costruzione (off-plan): due acquisti diversi

Il confronto tra immobile pronto e immobile in costruzione (off-plan) viene di solito impostato come uno scambio tra prezzo e pazienza. È più utile trattarli come due operazioni diverse. Con un'unità completata acquistate un bene che esiste e che può essere ispezionato. Con un'unità in costruzione acquistate un diritto contrattuale su qualcosa che ancora non esiste, e ciò che avete in mano fino alla consegna è il contratto con gli obblighi che vi sono scritti.

Tutto il resto discende da questa distinzione: cosa potete controllare, quando il vostro denaro è esposto, cosa accade se qualcosa slitta e come uscirne se ne avete bisogno.

Cosa potete verificare prima di pagare

Su un'unità completata potete verificare direttamente le cose importanti. Potete stare nella stanza, guardare fuori dalla finestra vera invece che da un rendering, aprire i rubinetti, vedere lo stato delle aree comuni, incontrare un vicino e osservare come il compound viene gestito nella realtà, non come viene descritto.

Su un'unità in costruzione verificate un insieme diverso di cose: il contratto, il capitolato, i progetti già completati dal costruttore, il cantiere stesso e la documentazione dietro il terreno e i permessi. Non è una verifica minore. È la verifica di una promessa anziché di una stanza, e si appoggia molto di più sui documenti.

Come cambia l'esposizione nei pagamenti

L'acquisto di un'unità completata ha un calendario di pagamenti breve, quindi il periodo in cui avete versato denaro senza ancora detenere la vostra posizione è relativamente corto. Un piano di pagamento in costruzione distribuisce le rate lungo il cantiere, il che significa un periodo più lungo in cui siete creditori del progetto anziché titolari di un bene finito.

È questa la differenza di rischio fondamentale, ed è strutturale, non una questione di buona fede di qualcuno. Ogni rata dovrebbe avere nel contratto un presupposto definito — una data, una fase di avanzamento dei lavori o la consegna — in modo che ciò che pagate segua ciò che è effettivamente avvenuto.

Il ritardo, e cosa ne dice il contratto

Il ritardo è il problema più comune negli acquisti in costruzione e quello che gli acquirenti più spesso danno per coperto. Non date nulla per scontato: cosa accade se il costruttore è in ritardo dipende da ciò che il contratto prevede, e le tutele per il ritardo sono materia delle clausole contrattuali e della legge egiziana, non di aspettative generiche.

Cercate nel testo un obbligo di completamento esplicito, un periodo di tolleranza se esiste, cosa segue una volta trascorso quel periodo e se qualcosa vi è dovuto o se potete trattenere qualcosa. Chiedete al vostro avvocato quanto valgono quelle clausole nella pratica, che è una domanda diversa da cosa dicono.

Scostamenti dal capitolato

Una brochure è marketing. Il capitolato delle finiture allegato al contratto è il documento che conta, e dovrebbe elencare materiali, arredi fissi, elettrodomestici e cosa è incluso in cucina e nei bagni. Dove il contratto ammette sostituzioni, dovrebbe dire sostituzioni con cosa — «qualità equivalente» è un'espressione che significa qualcosa solo se qualcuno l'ha definita.

Lo stesso vale per le superfici e per il compound. Ciò che viene promesso in termini di servizi comuni dovrebbe comparire in un documento, con la fase in cui viene consegnato.

La consegna e il sopralluogo di accettazione

Per un'unità in costruzione, la consegna è il momento in cui la promessa viene messa alla prova. Il sopralluogo di accettazione serve a confrontare ciò che è stato costruito con ciò che è stato pattuito, a mettere per iscritto i difetti prima di accettare e a rilevare le letture dei contatori. Fatelo con cura, o fatelo fare con cura a qualcuno per conto vostro, e non firmate un verbale di accettazione che dichiara tutto conforme prima di aver guardato.

Le spese di gestione del compound di norma decorrono dalla consegna, quindi la data ha una conseguenza economica oltre che pratica.

Il compound intorno a voi mentre viene costruito

Un'unità in costruzione viene spesso consegnata in un compound non ancora finito. Questo significa rumore di cantiere, aree verdi incomplete, servizi promessi ma non ancora aperti e spese di gestione del compound che possono reggersi su un contributo del costruttore mentre l'occupazione cresce. Nulla di tutto ciò è un difetto dell'unità; tutto fa parte dell'esperienza dei primi anni.

Uscire prima del completamento

Se dovete vendere un'unità completata, vendete un'unità. Se dovete uscire da un acquisto in costruzione prima della consegna, cedete un contratto, e se e come potete farlo dipende dalle clausole contrattuali e dai requisiti di consenso del costruttore. Vale la pena chiederlo prima di firmare, non quando ne avete bisogno.

Come Dommare rappresenta la differenza

Il Property Passport registra uno stato per ogni verifica, e un'unità in costruzione ha semplicemente un insieme diverso di verifiche applicabili — alcune sono segnate come non applicabili, altre restano su «ricevuto» o «in esame» perché i documenti che le chiuderebbero ancora non esistono. Per questo il Passport è un insieme di stati e non un punteggio: un punteggio appiattirebbe una differenza reale in un numero peggiore.

Il piano di pagamento e il costo totale sono calcolati dai calcolatori a partire dalle condizioni, non citati nel testo, e le stime sono indicate come stime. I risultati sugli investimenti sulla piattaforma non costituiscono consulenza finanziaria.

Da quale partire

Se volete certezza e una strada breve per usare l'immobile, partite dagli immobili pronti nella ricerca su Sharm El Sheikh. Se siete disposti a tenere un contratto e a seguire un cantiere, guardate l'elenco dei progetti in costruzione e leggete il capitolato prima del prezzo. In ogni caso, usate il calcolatore True Cost su un candidato per ciascun lato e portate entrambi i risultati a un consulente Dommare — confrontare due totali calcolati dice più che confrontare due prezzi richiesti.