La consegna di un appartamento a Sharm El Sheikh: cosa controllare, come metterlo a verbale e perché non avere fretta

La consegna di un appartamento non è una formalità e nemmeno un giro con le chiavi in mano. È il momento dopo il quale eliminare i difetti smette di essere un obbligo del costruttore o del venditore e diventa un vostro problema e una vostra spesa. A Sharm El Sheikh ci si mette anche il clima: ciò che alla consegna sembra un dettaglio — una fessura in un telaio, una goccia sotto il lavello, un climatizzatore senza scarico della condensa — nel giro di un'estate di sale e caldo diventa una riparazione. Questo articolo parla di come prepararsi alla consegna, di cosa va controllato, di come mettere a verbale i difetti e di cosa fare quando il costruttore vi mette fretta. Quali conseguenze legali abbia un verbale firmato, con i difetti annotati o senza, è una domanda per un avvocato; qui descriviamo la procedura, non gli effetti giuridici, e fino all'approvazione di un avvocato l'articolo resta nascosto ai motori di ricerca.

Preparazione: cosa portare e cosa sapere

• La planimetria dell'appartamento con le misure riportate nel contratto — per verificare geometria e superficie, non un'impressione.
• La descrizione di finiture e dotazioni dal contratto o dal suo allegato: materiali di pavimenti e pareti, sanitari, cucina, porte, finestre, climatizzatori — voce per voce.
• L'inventario di mobili ed elettrodomestici se l'appartamento è arredato — con le foto dell'inventario.
• L'elenco dei difetti emersi alla visita, se ci eravate già stati: cosa era stato promesso di sistemare.
• Un telefono con fotocamera e data sugli scatti, un metro, un caricabatterie — per provare le prese — e una torcia — per guardare sotto i lavelli e nei cavedi.
• Tempo: una consegna richiede un'ora o due, non quindici minuti. Se vi mettono fretta, è un motivo per rallentare.
• Per una consegna a distanza — un rappresentante con il vostro elenco e un video continuo, non foto scelte.

Cosa va controllato

Acqua

La pressione a tutti i rubinetti aperti insieme e nella doccia; l'acqua calda — se c'è uno scaldabagno e se scalda; lo scarico di ogni lavandino, vasca e doccia — riempite e guardate come defluisce; sotto ogni lavandino — asciutto, nessuna traccia di gocciolamenti; il WC — scarico e riempimento della cassetta; la lavatrice — attacco e scarico; il rubinetto d'arresto della cucina. Specifico di Sharm: il serbatoio se è vostro, la pompa se l'edificio ne ha una, il filtro se è dichiarato.

Elettricità

Ogni presa, con il caricabatterie del telefono; ogni interruttore e ogni luce; il quadro elettrico — interruttori etichettati, che si spengono e si riaccendono; campanello e citofono, se ci sono; gli aspiratori in cucina e in bagno; lo scaldabagno che si accende. Chiedete come è collegato il generatore del compound e cosa resta alimentato nell'appartamento durante un'interruzione di corrente.

Aria condizionata

Avviate ogni unità in raffreddamento e, se lo prevede, in riscaldamento; deve raffreddare entro cinque minuti; lo scarico — dove va la condensa e se gocciola sulla facciata o sui vicini; le unità esterne — ben fissate, senza ruggine, con un telecomando per ciascuna. Nel clima marino il climatizzatore è la spesa principale della prima estate; prendetelo in consegna come un apparecchio, non come una parte del muro.

Finestre, porte, terrazza

Ogni finestra e ogni porta: si apre, si chiude, si blocca, nessuna deformazione, guarnizioni al loro posto, vetri senza crepe né scheggiature; le zanzariere. La terrazza: pendenza e scarico — versate un secchio d'acqua e guardate dove va; piastrelle che non suonano a vuoto; ringhiere ben fissate; l'impermeabilizzazione nel raccordo con il muro. La porta d'ingresso: serratura, chiavi nel numero dichiarato, spioncino.

Superficie, geometria, finiture

Misurate le stanze e confrontatele con la planimetria; verificate la superficie rispetto al contratto. Pareti — crepe, pittura con bolle, tracce di umidità negli angoli e vicino al soffitto; pavimento — piastrelle senza scheggiature né vuoti, laminato senza rigonfiamenti, in piano; soffitto — macchie di infiltrazioni dal piano di sopra; bagno — fughe e sigillante; cucina — ante, cassetti, piano di lavoro, allacciamento dei fornelli. Confrontate i materiali con il contratto: non 'piastrelle', ma quelle piastrelle.

Anche le parti comuni fanno parte della vostra consegna

L'ascensore funziona; il vano scale è illuminato; ingresso e facciata sono finiti; piscina e spazi esterni corrispondono a quanto promesso, se avete comprato in un compound nuovo; il posto auto e il ripostiglio, se sono nel contratto, esistono e sono vostri. Per una nuova costruzione: quali parti delle infrastrutture non sono ancora state completate ed entro quando lo saranno, per iscritto. Le spese di gestione del compound di solito iniziano a decorrere dalla consegna — fatevi confermare la data da cui vengono calcolate.

I difetti — solo per iscritto

Tutto ciò che trovate va in un elenco: numero, dove, cosa, una foto datata. L'elenco lo firmano entrambe le parti — voi e il rappresentante del costruttore, oppure il venditore — con una data e una scadenza per ogni voce. Un 'lo rifacciamo' detto a voce non sopravvive al cambio di capocantiere. Se vi propongono un verbale di consegna 'pulito', con la promessa che dei difetti 'ci ricordiamo', non firmate: o un verbale con l'elenco dei difetti allegato, o una consegna rinviata. Quali conseguenze abbia un verbale firmato, con o senza difetti, è una domanda per un avvocato da porre prima della consegna, non dopo.

La procedura riassume la prassi delle consegne a Sharm e le checklist di Dommare. Gli effetti giuridici del verbale, i termini per l'eliminazione dei difetti e le responsabilità sono formulazioni che un avvocato verifica rispetto al vostro contratto.

Dopo la consegna: le prime settimane

1. Ricontrollate i difetti eliminati — sullo stesso elenco, con le firme.
2. Contatori: le letture alla data della consegna — per iscritto, con foto; la voltura delle utenze, se necessaria.
3. Chiavi, telecomandi, codici: tutti, nel numero dichiarato; cambiare la serratura è una vostra decisione, ma una decisione sensata.
4. La società di gestione: presentazioni, contatti, regolamento, le spese di gestione — da quale data e come pagarle.
5. La prima estate — osservazione: i climatizzatori sotto carico, la terrazza sotto la pioggia se arriva, la pressione dell'acqua in alta stagione. Ciò che emerge va segnalato al costruttore entro il periodo previsto dal contratto.

Se non prendete in consegna di persona

Un rappresentante con il vostro elenco e un video continuo — dalla porta d'ingresso fino a ogni rubinetto. Le foto 'scelte' non bastano: non saprete mai cosa non è stato ripreso. Il rappresentante firma l'elenco dei difetti in forza di una procura la cui portata lo consenta — come funzionano la procura e un acquisto a distanza lo spiega un articolo a parte. Dommare effettua la consegna insieme al cliente o per suo conto, seguendo il suo elenco, e registra tutto sulla scheda dell'immobile.