Investire in un immobile a Sharm El Sheikh: come calcolare il rendimento in modo onesto

L'espressione 'immobile da investimento sul mare' compare negli annunci più spesso di quanto ci sia un calcolo vero dietro. L'acquirente sente parlare di un rendimento annuo, moltiplica la tariffa a notte per 365 e ottiene un numero che gli piace. Un anno dopo l'estate è passata senza ospiti, le spese di gestione del compound sono salite, la società di gestione ha preso la sua parte e l'aria condizionata va sostituita. Questo articolo esiste perché ciò non accada: l'ordine del calcolo, l'elenco dei costi che si dimenticano e come funziona il nostro calcolatore.

Tre redditi diversi da un solo appartamento

Prima di calcolare, decidete cosa vi aspettate dall'immobile. Il reddito da locazione è il denaro regolare che arriva da ospiti o inquilini. La crescita del capitale è la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita anni dopo — si realizza solo alla vendita e dipende da un mercato che nessuno prevede in modo onesto. L'uso personale è la vacanza per cui non pagate un albergo; raramente viene messo in conto, anche se per molti acquirenti è il motivo principale. Mescolare i tre in un unico numero è il primo errore.

Il costo completo di ingresso

Nel rendimento si inserisce il prezzo dell'annuncio, ma la somma reale che investite è più alta. Comprende i costi per concludere l'operazione, i versamenti di ingresso al compound, mobili ed elettrodomestici se l'appartamento arriva senza o con pezzi usurati, la prima ristrutturazione se serve e il costo del denaro se scegliete le rate del costruttore. Ogni voce dipende dall'immobile e dal contratto; la loro composizione è trattata nell'articolo sul costo reale dell'acquisto. La regola: il rendimento si calcola sul costo completo di ingresso, non sul prezzo dell'annuncio.

Reddito lordo: come non ingannare se stessi

Il reddito lordo da locazione è la tariffa a notte o mensile moltiplicata per l'occupazione reale. L'errore è prendere la tariffa di alta stagione e supporre che valga tutto l'anno. A Sharm la domanda europea cala nettamente in estate; le tariffe fuori stagione sono più basse; tra un ospite e l'altro ci sono giorni vuoti; in alcune settimane potreste abitarci voi stessi. Un calcolo onesto prende tre scenari — prudente, intermedio, ottimistico — e li mostra tutti e tre, non uno solo.

Da dove arrivano occupazione e tariffe? Non dal marketing dell'immobile. Guardate gli annunci reali di appartamenti simili nello stesso complesso sulle piattaforme di affitti brevi, i loro calendari di disponibilità e le tariffe mensili; chiedete ai vicini che affittano; chiedete alla società di gestione un rapporto annuale su appartamenti comparabili. Se non ci sono dati, anche questa è un'informazione: state comprando senza una domanda confermata.

Costi di possesso: l'elenco che si dimentica

• Le spese di gestione del compound — si pagano indipendentemente dagli ospiti e di solito aumentano. Come funzionano è spiegato in un articolo a parte.
• Utenze: elettricità (l'aria condizionata in estate è la voce principale), acqua, internet, gas.
• Gestione: la commissione della società di gestione o della piattaforma, pulizie e biancheria tra un ospite e l'altro, accoglienza degli ospiti.
• Riparazioni e sostituzioni: unità di aria condizionata, scaldabagno, materassi, elettrodomestici — il clima marino ne accorcia la vita.
• Periodi vuoti: le settimane senza ospiti o inquilini non sono a costo zero — spese del compound e utenze continuano a correre.
• L'assicurazione, se la stipulate, e i viaggi del proprietario per controllare l'immobile.
• Tasse e imposte su possesso, locazione e rivendita — dipendono dal contratto e dal vostro status; verificatele con un avvocato e un commercialista, non con il venditore.

Rendimento netto e tempo di recupero

Il reddito netto annuo è il reddito lordo meno tutti i costi di possesso dell'anno. Il rendimento netto è il reddito netto diviso per il costo completo di ingresso. Il tempo di recupero è il costo completo di ingresso diviso per il reddito netto annuo. Questi tre numeri sono la risposta a 'ne vale la pena?', e devono arrivare in tre versioni — una per ogni scenario di occupazione. Se lo scenario prudente non vi soddisfa, l'immobile non è un investimento, per quanto buono appaia quello ottimistico.

Crescita del capitale: cosa si può dire e cosa no

I prezzi degli immobili a Sharm, come ovunque, si sono mossi in entrambe le direzioni seguendo il flusso turistico, i tassi di cambio e gli eventi nella regione. Nessun venditore sa dove saranno tra cinque anni, e non lo sappiamo neanche noi. Cosa si può fare: guardare come si è mosso il prezzo di un immobile specifico (la pagina dell'immobile nel catalogo mostra la storia dei prezzi quando esiste), confrontare gli annunci di uno stesso complesso nel corso degli anni e calcolare il rendimento senza crescita — se vi soddisfa, la crescita diventa un bonus, non una condizione.

Rischi da scrivere accanto al calcolo

• Valuta: reddito in lire egiziane o in dollari, costi in lire egiziane, il vostro capitale in una terza valuta.
• Costruzione: data di consegna e qualità dipendono dal costruttore; come verificarne uno è spiegato in un articolo a parte.
• Regole del complesso: un divieto di affitto a notte può chiudere del tutto lo scenario.
• Flusso turistico: dipende da eventi che non controllate.
• Liquidità: vendere un appartamento a Sharm in fretta e al prezzo desiderato non sempre riesce; è un mercato di compratori, con trattativa.
• Gestione a distanza: senza una persona affidabile sul posto, periodi vuoti e riparazioni si mangiano il reddito.

Come usare il calcolatore Dommare

1. Aprite il calcolatore di investimento e inserite il costo completo di ingresso — il prezzo dell'immobile più i costi dell'operazione, i mobili e la ristrutturazione.
2. Impostate la tariffa a notte o mensile e l'occupazione per tre scenari, basandovi su annunci e calendari reali di appartamenti simili.
3. Inserite i costi di possesso: spese di gestione del compound, utenze, gestione, una riserva per le riparazioni.
4. Leggete il rendimento netto e il tempo di recupero per ogni scenario. Il calcolatore non aggiunge cifre proprie di domanda o di crescita — calcola soltanto le vostre.
5. Salvate il calcolo e confrontatelo con un altro immobile inserendone i numeri: la differenza tra complessi è spesso maggiore di quella tra zone.