Quanto costa possedere un appartamento a Sharm El Sheikh per un anno: spese di gestione del compound, utenze, riparazioni, gestione dell'immobile

Il prezzo di un appartamento a Sharm El Sheikh è il prezzo d'ingresso. Dopo viene il prezzo della proprietà: le spese di gestione del compound, acqua ed elettricità, il climatizzatore che si rompe la prima estate, un gestore se siete lontani, e la riparazione della facciata votata dall'assemblea dei proprietari. Gli acquirenti contano il primo e raramente il secondo, eppure è il secondo a decidere se tra cinque anni l'appartamento sarà ancora un piacere. Questo articolo parla di quanto costa un anno da proprietario a Sharm — cosa è fisso, cosa è stagionale, cosa è improvviso — e di come costruire la propria stima prima di comprare senza credere a una sola cifra che non abbiate visto su una bolletta.

Costi fissi

Le spese di gestione del compound

La voce principale. Mantiene le aree verdi, le piscine, la sicurezza, il generatore, gli ascensori, la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle parti comuni, a volte la spiaggia e il pontile. Si calcolano per metro quadrato dell'appartamento o come somma fissa per unità, e si pagano ogni anno o ogni trimestre. Sulle schede dei compound di Dommare le spese di gestione sono indicate dove una fonte le ha dichiarate — importo, valuta, base di calcolo e anno; dove nessuna lo ha fatto, il campo è vuoto, ed è un segnale per chiedere. Accertate non solo l'importo ma la formula, cosa include, quante volte è stato aumentato e se sull'appartamento gravano arretrati — di norma viaggiano insieme a lui.

Utenze

L'elettricità è la principale utenza di Sharm a causa della climatizzazione: una bolletta estiva vale diverse volte una invernale. L'acqua è desalinizzata e a contatore; in alcuni compound è compresa nelle spese di gestione. Il gas — in bombola o in rete — è una voce piccola. Internet e televisione sono abbonamenti. Chiedete al venditore dodici mesi di ricevute, non 'in media': una media nasconde il picco estivo.

Gestione e custodia

Se non vivete qui in modo stabile, qualcuno deve aprire l'appartamento, arieggiarlo, pagare le bollette e ricevere gli artigiani. La custodia è una tariffa fissa; la gestione completa degli affitti, una quota degli incassi. Cosa include la gestione e cosa mettere nel contratto è un articolo a parte.

Stagionali e periodici

• Manutenzione dei climatizzatori — filtri e unità puliti almeno due volte l'anno; nell'aria di mare le unità esterne arrugginiscono, e la sostituzione ogni pochi anni è la norma, non l'eccezione.
• Pittura e sigillature — pareti sul lato soleggiato, terrazze, giunti delle finestre: sale e ultravioletti richiedono un rinnovo più frequente che in un clima temperato.
• Pulizia del serbatoio dell'acqua — negli edifici con serbatoio proprio, una volta l'anno o più spesso.
• Piccole riparazioni dopo una stagione di affitti — rubinetti, serrature, materassi, mobili da terrazza.
• Disinfestazione — regolarmente nei mesi caldi, soprattutto ai piani bassi e vicino ai giardini.

Improvvisi

Un climatizzatore che si rompe a luglio è un costo quasi inevitabile della prima estate da proprietari. Una perdita dal vicino di sopra o dalla terrazza. La sostituzione dello scaldabagno o della pompa. E il più grande tra gli improvvisi — il contributo straordinario del compound: l'assemblea dei proprietari decide di ridipingere le facciate, sostituire il generatore o riparare la piscina, e la somma viene divisa tra i proprietari. Nei compound più vecchi succede più spesso; chiedete alla gestione se negli ultimi cinque anni sono stati richiesti contributi del genere e se ne sono previsti.

Una tantum e legali

I costi di registrazione, dell'avvocato, della trascrizione del titolo, e le tasse e gli oneri che il vostro status e il vostro tipo di utilizzo richiedono sono un capitolo a parte, la cui formulazione spetta a un avvocato, non a noi. Nominiamo solo ciò che vediamo nella pratica: queste voci esistono, la loro entità dipende dall'immobile e dalla forma di proprietà, e si contano prima di comprare. I costi al momento dell'acquisto sono nel nostro articolo sul costo reale dell'acquisto.

L'elenco delle voci di costo è una sintesi della pratica dei proprietari di Sharm e dei dati sulle schede del catalogo Dommare. L'assenza di cifre precise nell'articolo è voluta: per ogni voce il venditore e la gestione hanno un numero reale, ed è l'unico che conta.

Come costruire la stima prima di comprare

1. Chiedete al venditore 12 mesi di ricevute di elettricità e acqua e sommate l'anno, non la media.
2. Ottenete dalla gestione per iscritto: le spese, la loro formula, cosa includono, lo storico degli aumenti, gli arretrati sull'appartamento, i contributi straordinari degli ultimi cinque anni e i piani futuri.
3. Esaminate i climatizzatori: età, stato delle unità esterne, ultima manutenzione — e mettete a budget la sostituzione di uno nel primo anno.
4. Se non vivrete qui in modo stabile, procuratevi due o tre preventivi per la custodia o la gestione e confrontateli in base all'elenco dei servizi.
5. Aggiungete una riserva per gli imprevisti: una riparazione importante all'anno è un'ipotesi realistica in un clima marino.
6. Per gli affitti, sottraete dagli incassi previsti pulizia, biancheria, piattaforme, la quota del gestore e i periodi vuoti; ciò che resta è il vostro reddito reale, e deve coprire tutto quanto sopra.
7. Sommate tutto in una cifra annua e confrontatela con il prezzo dell'appartamento: se dieci anni di mantenimento arrivano a una quota apprezzabile del prezzo, per Sharm è normale — ma dovete saperlo prima.

Cosa rende un appartamento meno costoso da mantenere

Meno superficie — spese più basse e meno climatizzatori. Un piano intermedio, non l'ultimo — meno caldo e nessuna infiltrazione dal tetto. Non proprio sull'acqua — ruggine e sale più lenti. Un compound più recente con vicini che ci abitano — spese prevedibili e servizi funzionanti; anche se tra qualche anno pure quello nuovo affronterà il suo primo contributo straordinario. Una buona società di gestione con conti trasparenti è il risparmio principale di tutti: con una così, non ci sono contributi improvvisi 'per il generatore' di cui nessuno sapeva.