Il costo reale dell'acquisto: quali spese esistono e chi le paga

Perché il costo di acquisto di un immobile in Egitto non è una cifra unica

Il costo di acquisto di un immobile in Egitto non è una cifra unica, e qualsiasi articolo che ve ne fornisca una sta tirando a indovinare. Le spese cambiano a seconda dell'unità, del venditore, del tipo di documentazione in gioco, dell'avvocato che vi assiste e del percorso che compie il vostro denaro. Ciò che non cambia è l'elenco delle voci che possono comparire e la logica che sta dietro a ciascuna.

Dommare si fonda su una regola: ogni numero pubblicato deve avere una fonte. Una pagina editoriale non può indicarne una, quindi questa guida spiega il meccanismo e affida i conti al calcolatore True Cost, che calcola a partire da un insieme di regole approvato, oppure a un consulente in grado di fare un preventivo per la vostra unità specifica.

Le voci di costo che possono comparire

• Commissione di agenzia — per la parte di intermediazione della transazione; la base di calcolo e chi la paga vanno messi per iscritto prima che vi impegniate.
• Onorario dell'avvocato — per un avvocato indipendente che legga i documenti, vi consigli sulla situazione e vi assista nei passaggi fino alla chiusura.
• Traduzione e legalizzazione — per i vostri documenti e per il materiale contrattuale, di norma tariffate a documento.
• Costi di registrazione o convalida — i costi ufficiali della procedura applicabile alla vostra unità, che dipendono dalla procedura stessa.
• Oneri di trasferimento o amministrativi del costruttore — quando un costruttore li applica per intestare un'unità o un contratto a un nuovo nome.
• Allacci delle utenze e volture dei contatori — per le forniture di elettricità, acqua e, dove previsto, gas e internet.
• Spese di gestione del compound — decorrono dalla consegna, che vi troviate nel Paese o meno.
• Spread sul cambio e commissioni di trasferimento — ogni passaggio della catena dei pagamenti può trattenere qualcosa.
• Arredamento e finiture — da zero a un pacchetto completo, a seconda di come viene consegnata l'unità.
• Il viaggio per la visita in sé — voli, alloggio, trasferimenti e il tempo per fare il sopralluogo come si deve.

Cosa fa variare ogni voce

La commissione di agenzia dipende dalla base su cui viene calcolata e da chi la sostiene — a volte il venditore, a volte l'acquirente, a volte divisa tra i due. Fatevi mettere per iscritto la base di calcolo e chi paga, invece di dedurli da una conversazione.

L'onorario dell'avvocato dipende dalla quantità di lavoro che i documenti richiedono. Un'unità con documentazione in ordine e completa richiede meno tempo di una in cui la catena dei passaggi di proprietà presenta una lacuna, ed è proprio nel secondo caso che volete che l'avvocato dedichi le sue ore.

I costi di registrazione e convalida dipendono dalla procedura applicabile. Poiché in Egitto esiste più di una procedura, e non è necessariamente l'acquirente a sceglierla, questa voce non si ricava dal solo prezzo e va confermata per la vostra unità prima di firmare.

Gli oneri del costruttore seguono il tariffario del costruttore stesso e la fase in cui avviene il cambio di intestatario. Gli allacci delle utenze dipendono dal fatto che l'unità abbia già forniture attive o venga allacciata per la prima volta. Le spese di gestione del compound dipendono dal compound e dal criterio con cui ripartisce i costi tra le unità.

La parte che gli acquirenti europei sottovalutano

Due cose sorprendono regolarmente gli acquirenti che arrivano dall'UE. La prima è che un mutuo della banca del vostro Paese su un immobile egiziano in genere non si ottiene, quindi l'acquisto si finanzia con capitale proprio o con una linea di credito coperta da un altro bene. Questo cambia la struttura del budget, non una singola voce al suo interno.

La seconda è la conversione valutaria. Il denaro che esce da un conto in euro o in sterline e arriva in una transazione denominata in un'altra valuta passa attraverso uno spread e una o più commissioni. Non è un costo che salta all'occhio, e non è nemmeno trascurabile. Chiedete dove avviene la conversione e chi fissa il tasso in quel passaggio.

Aggiungete il viaggio. Il viaggio per la visita è un costo reale dell'acquisto, e farlo bene una volta costa meno che farlo due volte perché la prima visita è stata frettolosa.

Come leggere una cifra tutto compreso

Se qualcuno vi propone un'unica cifra tutto compreso, chiedete che venga scomposta nelle voci elencate sopra, indicando per ciascuna il nome, la base di calcolo e chi la paga. Una cifra che non si può scomporre è una cifra che non potete verificare, e la differenza di solito si nasconde nelle voci che nessuno ha nominato.

Da dove arriva la cifra su Dommare

Nella pagina di un immobile, il calcolatore True Cost costruisce il totale di acquisizione a partire da un insieme di regole approvato, non da un valore predefinito digitato da qualcuno. Ogni voce arriva con la sua fonte, e le stime sono indicate come stime, con la dicitura e la sottolineatura tratteggiata che le contraddistinguono.

Quando l'insieme di regole per una voce non è ancora stato approvato, la piattaforma non inventa un valore segnaposto. Mostra i dati di partenza e vi avvisa che la cifra viene confermata caso per caso. È una scelta deliberata: un numero senza fonte che sembra autorevole è peggio di una lacuna dichiarata.

Cosa fare adesso

Scegliete un'unità che state valutando seriamente e aprite il calcolatore True Cost per quell'unità. Passate in rassegna le voci, annotate quali il calcolatore riesce a documentare con una fonte e quali no, e portate quell'elenco a un consulente Dommare. Otterrete un preventivo per le voci mancanti e un totale che potete davvero verificare.