'Centoventi metri dal mare': cosa significa davvero la distanza negli annunci di Sharm

'Centoventi metri dal mare' è la cifra più citata negli annunci di Sharm El Sheikh e la più sfuggente. Il problema non è che sia inventata — per lo più non lo è — ma che viene misurata in modi diversi: in linea d'aria, lungo il percorso, fino alla riva o fino al punto in cui si può davvero entrare in acqua. Lo stesso appartamento è, in tutta onestà, sia a cento metri sia a cinquecento. Questo articolo spiega come si misura la distanza dal mare a Sharm, perché i metri contano meno del dislivello e della discesa, come funziona il campo nel catalogo Dommare e come verificare la cifra in dieci minuti durante una visita.

Tre numeri diversi dietro una sola cifra

• In linea d'aria dall'edificio all'acqua — ciò che mostra un righello sulla mappa. Il numero più piccolo e il preferito degli annunci.
• Lungo il percorso che le persone fanno davvero a piedi — intorno alla recinzione, attraverso il cancello, lungo la strada, giù per le scale. Di solito il doppio, a volte il triplo.
• Fino al punto in cui si può entrare in acqua, non fino alla linea di costa — a Sharm la riva è spesso roccia o barriera corallina, e la discesa può trovarsi a centinaia di metri dal punto più vicino della costa.

Nessuno di questi numeri è una bugia; la questione è quale viene citato e da chi. Per questo il catalogo Dommare mostra la distanza dal mare con l'indicazione della fonte — proprietario, costruttore, partner o la nostra verifica — e l'indicazione conta più della cifra. '120 m, dichiarati dal proprietario' e '120 m, verificati da Dommare' sono due affermazioni diverse.

Perché a Sharm i metri non sono il punto

Sharm scende verso l'acqua a terrazze. Hadaba sta su un altopiano sopra la falesia, Sharks Bay a gradoni sopra le sue baie, le alture di Naama Bay ben al di sopra del lungomare. Cento metri in orizzontale possono significare trenta metri in verticale — diversi piani in discesa e, soprattutto, in risalita, a mezzogiorno in luglio. La pianeggiante Nabq e la bassa Montazah sono un'altra storia: lì i metri significano più o meno quello che dicono.

La seconda correzione è la discesa. La riva di Sharm è rocciosa in molti punti, e all'acqua si arriva con delle scale, un pontile o l'ascensore di un hotel. Di chi è la discesa — del compound, di un hotel vicino in base a un accordo, o di nessuno, cioè pubblica — decide se potete usarla tutto l'anno e senza pagare. Un appartamento a cinquanta metri dal bordo della falesia senza una discesa è più lontano dal mare di un appartamento a trecento metri da una spiaggia con un cancello.

La terza è il percorso stesso. L'ombra, un marciapiede, l'attraversamento di Peace Road, l'illuminazione la sera. Trecento metri lungo un vialetto ombreggiato dentro un compound sono più facili di centocinquanta lungo una strada senza marciapiede.

Come lo gestiscono le schede Dommare

Il catalogo dei compound ha due campi separati: il rapporto con la spiaggia — privata, beach club in base a un accordo, navetta, accesso pubblico nelle vicinanze, nessuno — e i minuti a piedi fino alla spiaggia, quando una fonte li ha dichiarati. Royal Residence 2 e 4 a Montazah riportano 'due minuti a piedi da una spiaggia privata' dal sito del progetto; Royal Residence 5, tre minuti. Per Sharm Hills le fonti danno la distanza dalla spiaggia di Montazah in metri — 800 nel testo inglese e 400 in quello russo — e noi mostriamo la discrepanza invece di scegliere la cifra comoda; lì non sono registrati minuti perché nessuno li ha dichiarati. Delta Sharm, sopra Naama Bay, ha una spiaggia, ma in un'altra zona, raggiunta da un minibus — un compound così non ha alcun 'metri dal mare'.

I dati sui compound provengono dalle schede del catalogo Dommare, con le fonti indicate. Minuti e metri sulle schede sono dichiarazioni delle fonti, non una nostra misurazione; la nostra misurazione compare solo con l'indicazione 'verificato'.

Come verificare durante una visita

1. Chiedete al venditore da dove e fino a dove è stata misurata la distanza: la porta, il cancello del compound, la riva o la discesa.
2. Percorrete il tragitto voi stessi — all'ora in cui lo fareste normalmente, e anche in risalita.
3. Cronometratelo invece di contare i passi. Scrivete il tempo nei vostri appunti sull'immobile — è la vostra cifra, confrontabile tra appartamenti.
4. Guardate la discesa: scale, pontile, ascensore dell'hotel; lo stato delle scale; se chiude di notte o fuori stagione.
5. Stabilite di chi sono la discesa e la spiaggia: area del compound, accordo con un hotel, riva pubblica. Chiedete di vedere l'accordo.
6. Valutate il percorso: ombra, marciapiede, attraversamento di una strada principale, illuminazione.
7. Confrontate con un appartamento vicino più in alto sul pendio: a volte è cinquanta metri più lontano e cinque minuti più vicino perché il percorso è diverso.

Distanza e prezzo

La vicinanza all'acqua è uno dei principali sovrapprezzi di Sharm, ed è onesta quando si riferisce al percorso reale e non a un righello sulla mappa. Per questo due appartamenti 'a cento metri dal mare' possono costare in modo diverso, e quello giusto è quello con la propria discesa e il tragitto breve. Vale anche alla rivendita: un acquirente che ha percorso il tragitto paga i minuti, non i metri. Non indichiamo l'entità del sovrapprezzo — cambia in ogni compound; confrontate nel catalogo con il filtro di vicinanza al mare, dove ogni distanza riporta la sua fonte.