Calculer plutôt que promettre

Le coût complet de l'achat

Le prix affiché n'est pas ce que vous payez. Entre les deux viennent s'ajouter des frais, l'enregistrement, une éventuelle commission et tout ce dont l'appartement a besoin avant d'être habité. Le calculateur True Cost détaille l'achat ligne par ligne, chacune avec le jeu de règles qui a servi au calcul et sa source.

Les lignes qui dépendent de votre situation sont modifiables et les lignes facultatives peuvent être activées ou désactivées. Le total est calculé sur le serveur à partir de règles versionnées — la page n'ajoute rien d'elle-même, si bien que les mêmes données vous donnent, à vous comme à nous, le même chiffre.

Tant qu'un jeu de règles n'est pas approuvé, le calculateur indique clairement qu'il calcule à partir d'un brouillon. Un brouillon présenté comme une règle en vigueur vous coûterait de l'argent ; nous préférons donc l'avertissement.

Pourquoi nous n'affichons aucun rendement

Annoncer un rendement suppose des données étayées sur les loyers et le taux d'occupation — pas « d'après l'expérience du marché », mais des données que l'on peut produire sur demande. Nous ne les avons pas sous une forme vérifiable, il n'y aura donc ni pourcentages ni prévisions sur le site.

Lorsque de telles données existeront, elles seront présentées comme une estimation : signalée comme telle, avec ses hypothèses, sa date et le nombre d'observations sur lesquelles elle repose. Une estimation présentée comme un fait, c'est exactement l'écueil que ce produit existe pour éviter.

En pratique, cela signifie que nous perdons parfois face à des sites qui affichent un pourcentage enthousiaste à côté du prix. Nous l'acceptons : un pourcentage sans rien derrière n'est pas une information, c'est de la publicité.

Ce qu'il faut prévoir

• Les charges du compound : elles restent attachées à l'appartement pour de bon, augmentent généralement et ne dépendent pas du fait que vous y habitiez ou non.
• L'entretien en climat marin : le sel et l'humidité usent les appareils, la plomberie et les finitions, même quand personne n'est entré depuis six mois.
• La saisonnalité : le taux d'occupation en location courte durée est inégal sur l'année, et la moyenne annuelle ne ressemble en rien à la haute saison.
• Le règlement du compound : certains compounds limitent la location courte durée, et c'est un point à vérifier avant l'achat, pas après.
• La gestion : si vous n'êtes pas en Égypte, quelqu'un doit accueillir les locataires, faire le ménage et les réparations — c'est un poste de coût, pas un détail.
• La devise : le prix, le paiement et le futur loyer peuvent être dans des devises différentes, et le taux de change entre elles est un risque à part entière.

Pour les vacances ou pour un revenu

Ce sont deux biens différents, et un même budget n'achète pas le même appartement dans les deux cas. Pour vous-même, vous choisissez la vue, le calme et ce que sera le compound dans dix ans. Pour louer, vous choisissez la distance à la mer, le nombre de couchages et la facilité d'entretien de l'appartement en votre absence.

On peut combiner les deux, à condition d'énoncer honnêtement le coût du compromis : un appartement que vous occupez deux mois par an se loue moins bien les dix autres qu'un appartement toujours en location.

Les questions les plus fréquentes

Vous n'annoncez donc jamais aucun rendement ?

Nous n'en publions pas. De vive voix, nous vous dirons ce que nous observons pour un compound donné et comment nous le savons — mais ce sera une conversation avec des réserves, pas un chiffre sur une fiche qui se lit comme une promesse.

Quelle est la précision du calculateur True Cost ?

Il est aussi précis que le jeu de règles qu'il utilise, et il indique toujours de quel jeu et de quelle version il s'agit. Les lignes qui dépendent de votre situation, vous les modifiez vous-même. Le total est un calcul, pas une offre.

Peut-il calculer le plan de paiement d'un promoteur ?

Oui, lorsque le promoteur a publié ses conditions : apport, durée, périodicité des versements. Les conditions qu'un promoteur ne publie pas, nous ne les inventons pas.

S'agit-il d'un conseil en investissement ?

Non. Les calculs de ce site sont de l'arithmétique appliquée à vos données, pas une recommandation d'achat. Nous ne sommes pas habilités à fournir des conseils en investissement et ne nous présentons pas comme conseillers en investissement.