كيف نتحقّق من العقارات
Property Passport ليس درجة ولا تقييمًا. إنه قائمة بما تم فحصه في الإعلان وما لم يُفحص، مع حالة كل فحص. فيما يلي: كيف يُقرأ ولماذا بُني بهذه الطريقة.
ما هو
لكل إعلان منشور مجموعة من الفحوص: هوية البائع، ومستندات العقار، والحق في التصرّف فيه، ووضع الكمبوند، والحقائق المتعلّقة بالشقة نفسها. ولكل فحص يحفظ الجواز حالة، ويعرضها كما هي بالضبط.
الحالة ليست «جيدة» أو «سيئة». «لم تُقدَّم المستندات» لا تعني أن في العقار خللًا؛ بل تعني أن البائع لم يسلّمها بعد، وهذا ما تريدون معرفته قبل السفر للمعاينة. و«تم التحقّق» لا تعني «آمن» أيضًا: بل تعني أننا استلمنا ذلك المستند بعينه وأن محتواه يطابق ما ادُّعي.
نتعمّد ألا نختزل كل هذا في رقم واحد. فأي درجة من عشرة هي حكم شخصي في ثوب قياس: تُخفي أي فحص ناقص وتتظاهر بأن أشياء لا تُقارن يمكن جمعها.
ما تعنيه الحالات
- لم يُقدَّم — لم يسلّم البائع المستند بعد.
- استُلم — المستند لدينا؛ ولم يبدأ العمل عليه بعد.
- قيد المراجعة — يجري فحص المستند.
- تمت المراجعة — قُرئ محتواه وسُجّل.
- تم التحقّق — طوبق المحتوى مع مصدر مستقل وتبيّن تطابقه.
- يحتاج إلى توضيح — وُجد تعارض ونعمل على حلّه.
- منتهي الصلاحية — كان المستند سليمًا لكن صلاحيته انتهت ويلزم مستند ساري المفعول.
- لا ينطبق — هذا الفحص لا معنى له لهذا العقار.
علامة التحقّق
لا تظهر العلامة على البطاقة إلا حين يستوفي الإعلان كل فحوص مجموعة معايير مفعّلة. والمجموعة وثيقة ذات إصدارات يعتمدها محامٍ؛ وما دامت لا توجد مجموعة كهذه، فلا يحمل أي إعلان العلامة. ليس هذا خللًا، بل هو السلوك الصحيح.
لا يمكن الحصول على العلامة مقابل خصم أو دفعة أو استعجال، ولا تُمنح أبدًا مسبقًا «ريثما تصل المستندات».
الأرقام ومصادرها
يُعرض كل رقم على صفحة الإعلان مع مصدره: بحسب المالك، أو بحسب المطوّر، أو بحسب شريك، أو تحقّقنا منه، أو قدّرناه نحن. ويُعلَّم التقدير على أنه تقدير ويُعرض بشكل مختلف عن الحقيقة.
حين لا يوجد رقم نكتب أنه غير موجود ونسمّي الحالة: «لم يُقَس»، «لم يُقيَّم»، «البيانات قليلة جدًا». فالشَّرطة التي يملؤها القارئ بصفر هي أيضًا طريقة للكذب.
ما لا يُغني عنه الجواز
لا يُغني عن المحامي. نحن نجمع المستندات ونسجّل الحالات وننظّم فحصًا مستقلًا، لكن الرأي القانوني في صفقتكم يصدر عن محامٍ، والجواز لا يحلّ محلّه.
لا يُغني عن المعاينة. لا يوجد مستند سيخبركم إلى أي حد تسمعون الجيران أو كيف يبدو الكمبوند في أمسية عادية.
كيف يجري الفحص
- البائعمَن يبيع: شخص، أو شركة، أو ممثّل بموجب توكيل. الهوية والصلاحية أولًا، لأنه من دونهما لا معنى لأي شيء آخر.
- الحق في العقارما المستندات التي تثبت الحق في التصرّف في العقار وما الذي تمنحه بالضبط. ولا تُنشر الصياغات المتعلّقة بشكل الملكية إلا بعد أن يعتمدها محامٍ.
- العقار نفسهما هي الشقة: المساحة، والطابق، والحالة، وما يشمله البيع. هنا يفترق المُعلَن عن المُقاس — وإن افترقا، فذلك ظاهر للعيان.
- الكمبوندوضع الكمبوند: رسوم الخدمة، والمتأخّرات، وقواعد التأجير والتجديد. هذا ما يبقى مع الشقة بعد الصفقة.
- المحاميفحص قانوني مستقل. نحن ننظّمه، لكن الرأي يصدر عن المحامي لا عنّا.
ما يُسأل عنه عادةً
- هل الإعلان الذي لا يحمل علامة التحقّق إعلان سيئ؟
- لا. اليوم لا يحمل أي إعلان العلامة، لأن مجموعة المعايير لم تُعتمد بعد. ما ينبغي قراءته ليس العلامة بل صفوف الجواز: أي المستندات وصلت وماذا أظهرت.
- لماذا لا تعرضون ببساطة درجة من 1 إلى 10؟
- لأن الدرجة تجمع أشياء لا تُقارن وتُخفي ما هو ناقص بالضبط. ثمانية من عشرة لا تخبركم شيئًا عمّا إذا كان المستند الذي يثبت الحق في البيع موجودًا — وهو الشيء الوحيد المهم في ذلك الصف.
- مَن يرى المستندات؟
- نحن، والمحامي لأجل الفحص المستقل. أما المستندات نفسها فلا تُنشر أبدًا وليست لها روابط عامة: تعرض الصفحة حالة الفحص، ولا تعرض محتواه أبدًا.
- ماذا أفعل حيال حالة «يحتاج إلى توضيح»؟
- اسألوا عن طبيعة التعارض. نجيب بوضوح: التعارض سؤال موجَّه إلى البائع، لا حكم على العقار. وكثيرًا ما تكفي محادثة واحدة لتفسيره.
- هل تحذفون الإعلان إذا لم يجتز أحد الفحوص؟
- لا. يبقى الإعلان، ويذكر الجواز ذلك. فالفحص غير المجتاز معلومة تحتاجون إليها قبل إنفاق المال، لا سبب لإخفاء الإعلان.